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Sábado, 30 de maio de 2020

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Quarentena e Obras no Condomínio

Autor: Victor Ribeiro da Silva Maia Teixeira

15 Abr 2020 - 08:00

Como condomínios devem lidar com obras? E o barulho?

1. Estamos em quarentena. Seja por força de lei, medida provisória ou decreto – de qualquer dos entes federados (União, Estados, DF ou municípios) – a realidade para a maior parte dos brasileiros é que há alguma norma exigindo seu confinamento em casa.

2. Quando a referida casa fica em condomínio e, especialmente, em condomínio edilício, torna-se ela não apenas seu abrigo inviolável e principal cenário da vida privada, como, também, para aqueles que o podem, seu local de trabalho e de obtenção do sustento.

3. Brotam, a partir desse contexto, algumas das dúvidas mais corriqueiras: como conviver com obras no prédio? Como descansar, trabalhar, partilhar com a família, etc, se há uma obra sendo executada concomitantemente? Ela é lícita?

4. Acerca da licitude, ao menos em Cuiabá, o Decreto nº 7.868, de 03 de abril de 2020, impõe o fechamento de quaisquer estabelecimentos comerciais e de serviços no âmbito do Município de Cuiabá (art. 31, I), ao menos pelo período de 06 a 21 de abril de 2020, excepcionado, porém, empresas de construção civil, sem atendimento ao público (art. 31, § 2º, XVIII).

5. A praxe (em normas internas dos condomínios) é que obras, reformas, mudanças, etc – qualquer atividade que possa perturbar a paz e/ou o sossego dos vizinhos –, em significativa parte dos edifícios, só serão permitidas durante o dia e fora do horário de almoço – se residencial o prédio – ou durante a noite e fora do horário de expediente – caso comercial.

6. Parte relevante das apelidadas “Lei do Silêncio” também funcionam na mesma lógica. Aqui em Cuiabá a Lei Municipal nº 3.819, de 15 de janeiro de 1999, cumpre este papel e impõe ser vedado perturbar o sossego e o bem estar público com ruídos, vibrações, sons excessivos ou incômodos de qualquer natureza (art. 1º).

7. Em regra, evita-se perturbar o sossego das pessoas, só se permitindo gerar barulhos, ruídos (art. 3º, IV) e/ou poluição sonora (art. 3º, I) quando as unidades (provavelmente) estarão desabitadas ou desguarnecidas – o que, para os edifícios residenciais, passa a ser quase impossível em tempos de quarentena.

8. Necessitamos sempre recordar, em contraposição, que o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha (CC/02, art. 1.228, caput), devendo sempre exercer seu direito de propriedade em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais (CC/02, art. 1.228, § 1º), o que encontra esteio na própria Constituição Federal (CF/88, art. 5º, XXII e XXIII).

9. Proíbe-se o condômino de utilizar suas partes da coisa de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes (CC/02, art. 1.336, IV), dando a lei até mesmo o direito de se proteger o sossego contra o vizinho (CC/02, art. 1.227), entretanto, garante-se a ele os direitos de usar, fruir e livremente dispor das suas unidades (CC/02, art. 1.335, I).

10. Colocado o emaranhado normativo, imprescindível atentar para os elementos factuais que acabarão preponderando e atraindo a proibição de realização de obras – ou, por outro lado, a ausência de justificativa a constranger o livre exercício da propriedade. Por conseguinte, em cada condomínio é necessário questionar:

a) A obra é essencial e urgente?

b) Trata-se de prédio ou de condomínio de lotes?

c) Qual será o impacto da paralisação por algumas semanas?

d) É possível tentar executar primordialmente as atividades menos ruidosas?

e) A atividade de construção civil que se realizará será realmente sem atendimento ao público ou os pedreiros/construtores terão contato com porteiros, fiscais de obra do condomínio, etc?

11. Pesando em favor da proibição estariam a transitoriedade da quarentena, o risco de contágio potencialmente associado à obra, o incômodo gerado em prédios e a vedação à perturbação (distúrbio este largamente aumentado pelo confinamento). Favoravelmente ao prosseguimento estarão a urgência da obra, os prejuízos gerados com o atraso, o isolamento dos prestadores de serviço e eventual baixo volume de ruídos a serem gerados.

12. Cada caso será um caso e os condomínios terão de avaliar com cuidado todos os aspectos relevantes antes de decidir proibir ou permitir que se realizem obras. Continuaremos devendo tratar igualmente os iguais e desigualmente os desiguais, na medida de sua desigualdade (CF/88, art. 5, I).

13. Por fim, é importante lembrar que, mesmo em caso de prosseguimento de alguma obra/reforma, os níveis de ruído não devem desrespeitar os limites impostos na “Lei do Silêncio” do município no qual se localiza o condomínio.


Victor Ribeiro da Silva Maia Teixeira é gestor do Zoroastro C. Teixeira Advogados Associados. Advogado formado pela Universidade Federal Fluminense. Especialista em direito processual civil pela Fundação Escola Superior do Ministério Público de Mato Grosso e em direito do trabalho pela Associação dos Magistrados da Justiça do Trabalho da 23a Região. Especializando em direito tributário pelo Instituto Brasileiro de Estudos Tributários e graduando em contabilidade pela Universidade Federal de Mato Grosso.
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