PROJETO DE LEI QUE TORNA OBRIGATÓRIO O VISTO POR ADVOGADO NOS ATOS CONSTITUTIVOS, NA CONVENÇÃO E NO REGIMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO.
 
 
Cada vez mais brasileiros escolhem os condomínios como forma de moradia, sendo essa uma realidade não só nas grandes metrópoles, mas também em cidades pequenas e médias, motivos pelos quais as questões condominiais já abrangem uma grande parte da população brasileira.
 
Contudo, na medida em que se verifica o aumento expressivo do número de pessoas que optam por morar em Condomínios, depara-se também com os crescentes conflitos provocados pela complicada convivência condominial, portanto, o síndico, diuturnamente, além das questões administrativas e financeiras do condomínio, deve gerir esses conflitos, sejam eles entre os condôminos ou envolvendo terceiros.
 
Assim, a Convenção Condominial e o Regimento Interno são documentos indispensáveis para soluções desses conflitos, bem como para uma boa administração, pois tais documentos têm força de lei dentro do condomínio, e devem estar, necessariamente, hierarquicamente em consonância com a legislação brasileira, com regras claras e a luz ao que determina a legislação como um todo.
 
Sobre a Convenção de Condomínios, ensina Caio Mario da Silva Pereira:
“A natureza jurídica da Convenção de Condomínio constitui objeto de consideração dos juristas. Assemelha-se ao contrato, por advir de emissão convergente de vontades, mais dele se dissocia por se aplicar a quem não participa de sua formação. É um “ato jurídico plúrimo” (kyntze), ou, no dizer de outros, “ato regra”, criando a normação de conduta para uma determinada comunidade, assegurando direitos e impondo obrigações.”
 
Também, em relação à Convenção de Condomínios, o Código Civil assim preceitua no parágrafo único, do art. 1.333: “Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.”
 
Todavia, apesar de todas essas formalidades e preceitos legais que esses documentos devem conter, atualmente não há obrigatoriedade de serem visados por advogado, sendo que muitos desses documentos são elaborados pelas Construtoras, Administradoras, Contadores, entre outros, e quase sempre não atendem as especificidades do Condomínio e a legislação pertinente, não servindo como normativos, sendo muitos incapazes de serem aplicados para soluções dos conflitos para os quais foram criados.
 
Destaca o Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB/MT, Dr. Miguel Zaim, um dos idealizadores do projeto de lei, em artigo publicado recentemente, o problema em torno desses documentos:
“O grande problema em torno desses documentos é que na maioria das vezes são realizados de maneira genéricas pelas construtoras, alguns inclusive se baseiam na Lei 4.591/94 que em grande parte já fora revogado pelo Código Civil de 2002, que é de fato a primeira legislação aplicável, sempre a Luz da Constituição Federal, e das Leis Estaduais ou Municipais que regulam aquilo que for de sua competência. Por outro lado, algumas Convenções são tão antigas que possuem regras que já são letras mortas, de entendimento inaplicável.
Sem dúvida alguma, a maioria dos problemas que acontecem dentro de um condomínio se dão por causa de convenções mal elaboradas ou até mesmo ultrapassadas, portanto inaplicáveis.”
 
Assim, o Projeto de Lei n. 1.513/2021, em tramitação, “..., visa garantir segurança jurídica aos condôminos, que, ao adquirirem uma unidade em Condomínio, conferindo a certeza de que as normas observam o disposto na Lei 4.591/1964, na Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e em outros dispositivos que regulam o tema”.
 
Logo, como bem descreve a justificação de referido projeto, com a exigência legal do visto por advogado nos atos constitutivos, na convenção e no regimento interno dos condomínios, por certo que os Condôminos passarão a desfrutar da segurança jurídica de ter uma Convenção de Condomínio e Regimento Interno devidamente visados por um advogado, a quem será incumbido conferir as normas que definirão os principais aspectos de convivência condominial, com observância aos preceitos legais ao tema, e, principalmente, pelo fato de que o profissional da advocacia se credencia a prevenir e solucionar conflitos.
 
 
Portanto, a ABA-MT apoia esse projeto de lei, e como Presidente da Comissão de Direito Condominial conclamo a todos os advogados para enviarem e-mails ao Congresso Nacional para que o Projeto de Lei seja aprovado o mais rápido possível, bem como convido a todos os interessados para que acessem o link e respondam a enquete: https://forms.camara.leg.br/ex/enquetes/2279104
 
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Raquel Batista Lopes Florêncio – Advogada, Especialista em Direito Condominial - Presidente da Comissão de Direito Condominial ABA-MT e Membro efetivo das Comissões de Direito Condominial, Imobiliário e Trabalhista da OAB/MT, Pós- Graduada em Direito do Trabalho e Direito Previdenciário, Pós-graduando em Direito Condominial, e Proprietária do escritório de advocacia Raquel Batista Lopes Florêncio.
 
Bibliografia
Pereira, Caio Mario da Silva, Instituições de direito civil, Rio de Janeiro, Forense 2004 (18º ed.). Conteúdo V.4. Direitos reais, pg.189;
https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=2279104#tramitacoes
https://miguelzaim.jusbrasil.com.br/artigos/731549065/a-exigencia-legal-do-visto-do-advogado-nas-convencoes-e-regimentos-internos-condominiais